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Riforma del catasto, rincari in arrivo

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di SAVINO ALBERTO RUCCI

Dopo che la precedente proposta di riforma non ha trovato l’approvazione parlamentare ecco adesso spuntare un nuovo disegno di legge volto a modificare la disciplina della classificazione catastale.

 


Parliamo del nuovo d.d.l. presentato in Senato, n. 2796, che vede come primo firmatario il presidente della commissione Finanze Mauro Maria Marino (Pd) seguito da Salvatore Sciascia (Fi).

In sostanza il ddl non innova particolarmente, ma ripropone quanto stabilito dal precedente art. 2 della legge 23/2014, compresi i principi sulla modifica dei criteri di classificazione degli immobili (in base a caratteristiche reali come superficie, localizzazione e caratteristiche edilizie) e sulla determinazione del loro valore.

Come si legge infatti nella relazione introduttiva, la precedente delega presentava alcuni "punti di forza" della riforma catastale, ribaditi nel nuovo disegno di legge, ossia: maggiore equità e riequilibrio del prelievo ottenuto con un aggiornamento dei valori allineandoli a quelli di mercato, modifica dei criteri di classificazione degli immobili, invarianza di gettito complessivo per il bilancio dello Stato e redistribuzione del prelievo, informatizzazione dei dati e più completa e aggiornata conoscenza del patrimonio immobiliare privato.

Tali obiettivi, considerati ancora validi e attuali, "inducono a ritenere maturo il momento per la riprensentazione dell'articolato relativo al catasto dando dei tempi certi di realizzazione della stessa. Il testo tiene conto dell'attuazione della delega in materia di organizzazione e competenze delle commissioni censuarie, di cui all'articolo 2, comma 3, lettera a), della citata legge n. 23 del 2014".

Si pongono dunque nuovi criteri nella classificazione degli immobili: invece che raggruppati in categorie e classi, a seguito della riforma saranno distinti in due tipologie, ovverosia quelli ordinari e quelli speciali.

Stante questa differenziazione, cambieranno anche i parametri tramite i quali determinare il valore patrimoniale medio ordinario dei fabbricati.

Per le unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria, ad esempio, il processo estimativo utilizzerà il metro quadrato come unità di consistenza, specificando i criteri di calcolo della superficie dell'unità immobiliare.

Ancora, si prevede di utilizzare funzioni statistiche atte a esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale anche all'interno di uno stesso comune.

Invece, quanto alle unità immobiliari a destinazione catastale speciale, il processo estimativo dovrebbe operare sulla base di procedimenti di stima diretta con l'applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale.

In caso non sia possibile il riferimento diretto ai valori di mercato, subentra il criterio del costo, per gli immobili a carattere prevalentemente strumentale, o il criterio reddituale, per gli immobili per i quali la redditività costituisce l'aspetto prevalente.

Anche la rendita catastale, criterio utilizzato al momento per la determinazione delle imposte sui redditi, seguirà lo stesso schema del valore, ma si fonderà sul valore locativo e sarà espressa anch'essa in metri quadrati.

La riforma si propone di eliminare le grosse disparità esistenti nella tassazione immobiliare, stante il mancato allineamento delle rendite catastali con il valore di mercato; una situazione che aveva provocato casi paradossali, come abitazioni in periferia su cui gravava un prelievo fiscale addirittura maggiore di quelle in centro storico.

Tuttavia, il rischio futuro è che con la riforma le rendite catastali subiscano un aumento e venga enormemente innalzato anche il prelievo fiscale. Infatti, nonostante la riforma non preveda ulteriori costi per lo Stato, saranno i cittadini presumibilmente a veder aggravata la propria situazione.

Nonostante la garanzia di maggiore equità, infatti, alcuni proprietari potrebbero veder aumentare la rendita catastale (dato su cui si basa il calcolo dell'imponibile IMU) con un contestuale aggravamento delle imposte, comprese le tasse su compravendite, donazioni o successioni. Il sistema di revisione, infine, potrebbe avere un impatto anche sul reddito ISEE nel quale vengono calcolate anche le proprietà immobiliari.

L' allarme è stato lanciato anche dal Presidente della Commissione di vigilanza sull'anagrafe tributaria: "La riforma del catasto porti a una maggiore equità, ma non consideri la casa un limone da spremere. Serve semplificare e ridurre il carico fiscale per il ceto medio basso. Questa è la nostra sfida per avvicinarci al resto d'Europa".

Stessa preoccupazione anche da parte di Confedilizia, che in una nota ha precisato che "Non è certo questo il momento per iniziare un nuovo percorso, checché ne dica la Commissione europea, che inserisce pigramente il tema catasto nelle sue rituali raccomandazioni copia e incolla, senza avere un minimo contatto con la realtà. Per il settore immobiliare l'urgenza non è la riforma del catasto, ma una decisa riduzione di un carico fiscale che dal 2012 è stato quasi triplicato e che continua a causare danni incalcolabili a tutta l'economia: crollo dei valori, impoverimento, caduta dei consumi, desertificazione commerciale, chiusura di imprese, perdita di posti di lavoro. Dovrebbe essere questa la priorità di un Governo responsabile".

In sostanza dunque il nuovo ddl, nato per garantire equità, rischia invece di aggravare solamente il carico fiscale per i cittadini.